Qu’est-ce qu’une condition suspensive d'obtention de crédit et comment les éviter ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier et vous êtes tombé sur le terme de conditions suspensive d’obtention de crédit sans bien comprendre de quoi il s’agissait ? Vous n’êtes certainement pas le seul dans ce cas. En effet, ce terme un peu barbare, et inquiétant pour le moins est une clause de votre compromis de vente qui vous protège dans le cas où vous n’obtiendriez pas le crédit nécessaire à votre achat.
En effet, l’achat d’un appartement ou d’une maison va généralement s’effectuer en deux temps. Pour commencer, vous allez signer un acte préliminaire, que l’on appelle la promesse ou le compromis de vente et qui vous lie au précédent propriétaire. Par la suite (3 mois plus tard), vous recevrez un acte de vente définitif.
Quand vous en êtes encore au statut dû compromis, vous n’avez généralement par l’argent nécessaire pour finaliser la vente. Vous aurez donc besoin de contracter un crédit pour réaliser votre projet. La loi française a ainsi prévu un protection pour les acheteurs qui souhaitent se tourner vers le prêt immobilier. Et en particulier dans le cas où les banques refuseraient leur dossier. On vous en dit plus dans cet article, donc poursuivez votre lecture.

Condition suspensive d’obtention de prêt immobilier : qu’est-ce que c’est ?

La condition suspensive d’obtention de prêt est une clause qui, si elle n’est pas remplie, va rendre caduc le contrat qui vous lie au précédent propriétaire du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Pour qu’elle soit valable, cette clause ne dépend pas uniquement de votre volonté. Il ne s’agit pas en effet d’une condition potestative (comme si vous achetiez un bien à la condition que vous ayez vendu le vôtre).

A l’inverse, une condition suspensive va dépendre de la décision qui sera prise par votre banque. A savoir si elle accepte ou non de vous prêter l’argent nécessaire à votre achat immobilier.

Une mesure de protection pour l’acheteur

Cette condition, si elle peut paraitre limitante, est au contraire pensée pour vous protéger. En effet, si vous n’obtenez pas le prêt que vous avez demandé, vous ne serez plus engagé auprès de la personne qui vous vend son bien immobilier. La condition suspensive ne se sera en effet pas réalisée. Vous aurez donc la possibilité de vous rétracter, puisque vous n’avez pas les fonds nécessaires pour réaliser votre projet.
Pour cela, il vous suffira de notifier la banque du vendeur (dans le délai qui est prévu par votre condition suspensive) que vous vous êtes vu refuser votre prêt. Et c’est tout !
Mais cette condition est d’autant plus intéressante qu’elle est réversible. En effet, si vous ne souhaitez plus acheter ce bien immobilier, vous pouvez également vous rétracter auprès de votre banque. Et vous ne serez donc pas tenu d’emprunter la somme demandée.
Par contre, cette clause est nettement moins intéressante pour le vendeur, qui ne sera pas du tout protégé par elle. En effet, si l’acheteur ne se voit pas octroyer son prêt dans le délai qui est prévu par cette condition restrictive (qui figure dans le compromis), il pourra toujours trouver une autre source de financement (en se tournant vers ses proches, par exemple). Il devra cependant verser une pénalité au vendeur si les fonds obtenus ne sont pas suffisants.
Elle s’élève généralement à 10 % du prix total du bien, mais peut être parfois encore plus élevée. Par contre, le vendeur ne pourra remettre son bien en vente sur le seul prétexte que son acheteur n’a pas eu son prêt dans le délai imparti. Il sera au contraire contraint d’attendre que ce dernier exprime explicitement sa volonté de ne plus acheter son bien.
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Est-ce une formalité obligatoire ?

Dans certains cas, la condition suspensive d’obtention de prêt peut être obligatoire. D’intérêt public, elle doit en effet s’appliquer à partir du moment où l’acheteur a recours à un emprunt pour financer son achat. Il doit donc en informer le vendeur au moment du compromis de vente. Le notaire va ainsi ajouter cette condition suspensive à la promesse de vente.
En revanche, si l’acheteur n’a pas besoin d’emprunter de l’argent pour son projet immobilier, il pourra renoncer à cet avantage. Pour ce faire, il lui suffira d’indiquer dans la promesse de vente qu’il n’a pas besoin d’un crédit immobilier pour financer son logement.
Donc, pour que la condition suspensive ne soit pas applicable, il faudra que le compromis indique que la somme payée le sera sans l’aide d’un organisme de crédit. Mais aussi que l’acheteur a pris connaissance que s’il contractait tout de même un emprunt, il ne pourrait pas bénéficier des dispositions de la condition suspensive. A l’inverse, si l’acheteur ne renonce pas expressément à son droit, il pourra toujours bénéficier de cette protection et renoncer à l’achat s’il n’obtient pas son prêt. Comme vous pouvez le voir, la protection offerte à l’acheteur/emprunteur est très complète !
Au moment de rédiger l’acte (de compromis ou promesse de vente), le notaire apporte donc une attention particulière à cette clause d’emprunt. Cela permet à l’acheteur et au vendeur de savoir clairement ce qu’il en est en la matière et de faciliter la suite des choses.

Quelles données figurent dans une clause suspensive ?

La particularité de cette clause suspensive est d’être particulièrement précise. Doivent y figurer le montant que l’acheteur souhaite emprunter, mais aussi la durée de son crédit.
Par exemple, si vous devez emprunter 100 000 euros à un taux de 2,20 % pendant 15 ans, vous pourrez faire jouer a condition suspensive et renoncer à acheter le bien sans aucune pénalité si aucune banque ne répond à ces conditions d’emprunt précises.

C’est pour cette raison qu’il est particulièrement important que vous ayez une idée assez précise dû financement que vous allez demander (et que vous pouvez ou non obtenir) avant de vous rendre devant le notaire. Et notamment votre apport personnel et le taux de votre prêt immobilier. Pour vous aider dans cette démarche, le mieux est de vous servir d’un outil de simulation qui tiendra compte de vos besoins financiers et de votre situation particulière
De plus, tous les prêts que vous allez contracter (selon la loi Scrivener) seront pris en compte sous la condition suspensive. Cela implique que même si seulement l’un d’entre eux vous est refusé, vous pourrez toujours faire jouer cette clause. Vous ne serez ainsi pas contraint d’acheter ni de souscrire aux autres prêts prévus dans cette clause. Attention, car cette règle ne s’applique qu’aux prêts représentant au moins 10 % de l’emprunt total.

Quels sont les délais à prévoir pour l’obtention d’un prêt ?

Un autre élément très important de la condition suspensive d’obtention de prêt immobilier est le délai de réalisation. Soit la durée maximale qui sera donnée à l’acheteur afin qu’il trouve les fonds nécessaires pour financer son acquisition. Selon la loi, cette durée de validité ne peut être inférieure à un mois à partir de la signature de la promesse de vente.
Il peut cependant être beaucoup plus court, notamment si vous avez déjà approché des banques et déposé votre dossier auprès d’organismes de crédit. Cependant, il faut partir du principe qu’ils sont énormément sollicités, et que cette démarche prend du temps.
En tenant compte de cette réalité, le délai a été augmenté et fixé à 60 jours (et non plus 30). Une disposition qui laisse assez de temps à l’acheteur de trouver le prêt dont il a besoin. Et si nécessaire, de faire valoir son refus auprès du vendeur.

Que doit faire l’emprunteur ?

Cette protection implique donc certains devoirs incombant à l’acheteur. Il devra ainsi effectuer les démarches nécessaire pour obtenir son financement, et ce dès qu’il aura obtenu son compromis de vente. Cela nécessite par exemple de contacter les organismes de crédit au moment même où vous visiterez les logements.
Une fois que le compromis aura été signé, il ne restera plus qu’à choisir son organisme de crédit et déposer une demande officielle. Pour cela, il est nécessaire de préparer un dossier complet, et notamment les justificatifs exigés par la banque. Cela vous fera gagner un temps précieux.

Que se passe-t-il si l’acheteur obtient son prêt ?

Une fois que le crédit aura été accepté, la banque enverra une offre de prêt par écrit dans une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle rappellera toutes les conditions relatives à l’emprunt et aura pour objectif de vous informer des conditions et des charges financières qui vont désormais peser sur vous.
La banque joindra également un tableau d’amortissement avec les échéances à rembourser, les intérêts dûs et les notices relatives aux assurances emprunteurs contractés pour garantir le prêt.

Accepter l’offre de crédit

Il est aussi important de bien réfléchir avant de s’engager dans un prêt immobilier. La loi française impose un délai de 10 jours à partir de la réception de l’offre de crédit. Votre banque ne peut pas vous obliger à répondre avant ce délai. Suite à ces 10 jours, vous devrez revenir vers votre banquier et signer l’offre d’emprunt.

L’offre de crédit est également valable pendant une période d’au moins 30 jours. Les conditions offertes par les banques seront donc maintenues durant ce délai. Votre banque peut également vous offrir un délai plus long (il est le plus souvent de quatre mois).
Une fois que le prêt aura été accordé, vous devrez également le faire savoir au vendeur ainsi qu’au notaire qui s’est chargé du compromis de vente. A partir de ce moment, vous ne pourrez plus renoncer à l’achat sans avoir à payer d’importantes pénalités.

Et en cas de refus ?

Si votre banque refuse de vous prêter de l’argent, vous devrez également en faire part au vendeur et au notaire en leur faisant passer le refus émis par la banque. D’ailleurs, cette dernière n’a pas à vous fournir d’explication de sa décision. Cela entrainera automatiquement l’annulation de la promesse de vente. Mais rien ne vous empêche de vous tourner vers d’autres organismes de crédit si le délai imparti dans le compromis de vente le permet.
En ce qui concerne les sommes qui ont déjà été versée (généralement 5 % du prix de vente et qui est encaissé par le notaire sur un compte séquestre), elle devra vous être restituée, sans aucune retenue ni pénalité. Cette restitution doit d’ailleurs se faire immédiatement.
On vous explique également quels sont les frais d’une assurance pour un crédit dans un autre article.