A combien peuvent s’élever les frais de garantie pour un prêt immobilier?

Pour qu’une banque accepte de vous prêter de l’argent pour financer votre projet immobilier, vous allez devoir lui montrer des garanties (en plus d’une assurance classique pour votre prêt). Cette garantie va en effet lui servir à couvrir d’éventuels risques d’impayés, au cas où vous ne seriez plus solvable.
Actuellement, il existe trois types de garanties pour un prêt immobilier : à savoir l’hypothèque, le cautionnement, et l’inscription en Privilège de Prêteurs de Denier. Dans cet article, nous vous expliquons quels sont les frais liés à ces cautions, et comment les limiter au maximum.

Frais de garantie prêt immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Votre banque va vouloir se protéger avant de vous octroyer un prêt immobilier. Cette mesure de sécurité permet de prévenir le fait que vous ne remboursiez pas vos échéances. Les frais de garantie prêt immobilier s’apparentent donc à une forme d’assurance de paiement pour l’organisme qui va vous prêter de l’argent en cas de défaut de paiement.

Attention cependant à bien les distinguer de votre assurance emprunteur (qui va couvrir votre emprunt si vous décédez ou vous retrouvez invalide pendant la durée de votre emprunt).

Quels sont les différents types de garantie pour un crédit immobilier ?

Avant de vous accorder votre prêt, votre banque va donc exiger de vous que vous contractiez une garantie en plus de votre assurance de crédit. Cette garantie va couvrir les risques liés à un défaut de paiement de votre part.
Il en existe de trois sortes :

• l’hypothèque,
• le cautionnement,
• et l’Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers.

L’hypothèque pour garantir son crédit immobilier

Dans le cas où vous seriez dans l’incapacité de rembourser les mensualités de votre crédit immobilier, votre banque peut se tourner vers votre hypothèque. Il s’agit concrètement d’une autorisation à saisir votre bien immobilier. Ou à le vendre aux enchères judiciaires. Le produit de cette vente sera par la suite utilisé par l’organisme de crédit pour régler le reste de votre emprunt. Mais si vous parvenez à rembourser votre crédit jusqu’à la dernière échéance, l’hypothèque sur votre bien sera levée (sans aucun frais supplémentaire) après une année.
Cette hypothèque peut par contre vous coûter cher dans le cas où vous rembourseriez de manière anticipée votre crédit immobilier. En effet, vous devrez régler les frais de mainlevée de l’hypothèque, calculée au taux de 0,7 % sur le capital que vous avez emprunté. Sans compter les frais pour contracter une hypothèque conventionnelle (dont les frais de signature d’un acte authentique chez le notaire, les frais d’inscription au bureau des hypothèque et la taxe de publicité foncière).

L’IPPD ( Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers)

L’IPPD (ou Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) est une autre forme de garantie pour votre crédit immobilier. Cette variante de l’hypothèque permet à votre banque de saisir ou de vendre le bien immobilier d’un emprunteur qui ne rembourserait pas ses échéance. La seule différence est que contrairement à l’hypothèque, l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers ne peut concerner que l’achat d’un bien existant (et non sa construction) ou d’un terrain.
Là encore, l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers entraine des taxes, notamment de publicité (à hauteur de 0,715 % du montant de votre emprunt immobilier). Elle est donc moins coûteuse qu’une hypothèque classique. Ces frais vous incomberont également dans l’éventualité où vous rembourseriez votre crédit de manière anticipé ou si votre bien immobilier est vendu avant l’échéance de l’emprunt.

Le cautionnement personnel ou mutuel

La dernière garantie pour un crédit immobilier est le cautionnement personnel ou mutuel. Il est généralement très plébiscité par les emprunteur puisqu’il ne consiste qu’à présenter à la banque une personne qui s’engagera à rembourser la somme due dans l’éventualité où vous ne seriez plus en mesure d’honorer les échéances de votre prêt immobilier.
Autre avantage : la caution (personnelle ou mutuelle) est la moins chère des garanties d’emprunt immobilier et la plus facile à obtenir. La caution mutuelle consiste à passer par une société de cautionnement (dans laquelle sont également inscrits d’autres créditeurs).

En plus d’une « commission de caution », l’emprunteur devra payer 0,8 % du montant emprunté pour alimenter le Fonds Mutuel de Garantie. En contrepartie, la société ou la mutuelle se portera garant de l’emprunt. Et si vous remboursez votre emprunt sans aucun problème, vous pourrez vous faire rembourser une partie des sommes versées à la fin de la durée de remboursement de votre crédit.
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Combien coûtent les frais de garantie d’un crédit immobilier ?

Le coût des frais de garantie d’un crédit immobilier vont varier en fonction du montant emprunté et de la garantie utilisée.

• L’hypothèque exige de payer la taxe de publicité foncière (qui s’élève à 0,71498% du capital emprunté, y compris les intérêts). Elle nécessite également de régler les émoluments du notaire, la taxe foncière et l’inscription à la conservation des hypothèques. Au total, le coût de l’hypothèque s’élève environ 2 % du capital initial du prêt.
• Le coût de l’inscription de PPD est généralement moindre (comparé à l’hypothèque) car vous n’aurez pas à payer la taxe de publicité foncière tout comme le prêt épargne logement, le prêt à l’accession sociale, le prêt conventionné et le prêt à taux zéro plus (PTZ+). Le coût total de l’IPPD sera donc d’environ 0,8 % de la somme prêtée additionnée d’un montant fixe de 500 euros.
• Pour le cautionnement, l’emprunteur devra payer une commission de caution préétablie par la société de cautionnement ou la mutuelle, avec ou sans le Fonds Mutuel de Garantie. Rappelons que ce dernier peut rembourser une partie des frais à l’échéance du prêt immobilier.

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